Auslandsimmobilien kaufen: der Ratgeber für Schweizer Käufer

Finanzierung aus der Schweiz: drei realistische Wege

Der wohl kniffligste Teil beim Kauf einer Auslandsimmobilie ist die Finanzierung. Schweizer Banken vergeben Hypotheken für Immobilien im Ausland nur selten direkt, weil sie im Zielland keine belastbare Sicherheit im Grundbuch eintragen können. In der Praxis haben sich drei Wege etabliert. Erstens die Finanzierung über eine Bank im Zielland: Sie kennt den Markt, verlangt von Ausländern allerdings häufig 30 bis 50 Prozent Eigenmittel und höhere Zinsen. Zweitens eine international tätige Bank, die grenzüberschreitend arbeitet. Und drittens – ein häufig gewählter Weg – eine Aufstockung der Hypothek auf Schweizer Eigenmittel, besichert durch eine vorhandene Liegenschaft in der Schweiz. So sichern Sie sich Schweizer Konditionen und bleiben von einer ausländischen Bank unabhängig.

Achten Sie beim Kauf in der Eurozone – oder in Grossbritannien und Skandinavien – stets auf das Währungsrisiko zwischen CHF und der Fremdwährung: Ein ungünstiger Wechselkurs kann Ihre Kalkulation über die Laufzeit spürbar verändern. Prüfen Sie ausserdem, ob im Zielland Sondersteuern oder Restriktionen für ausländische Käufer gelten.

Nebenkosten und laufende Kosten realistisch kalkulieren

Die Kaufnebenkosten fallen im Ausland oft höher aus als bei einem Kauf in der Schweiz. In Spanien summieren sich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Anwalt auf rund 10 bis 13 Prozent, in Italien je nach Käuferstatus auf 9 bis 16 Prozent, in Portugal auf etwa 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Rechnen Sie deshalb pauschal 10 bis 15 Prozent Puffer über den reinen Kaufpreis hinaus ein. Hinzu kommen laufende Kosten: örtliche Liegenschaftssteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Verwaltung, Unterhalt und – bei einer Ferienvermietung – Reinigung und Objektbetreuung.

Steuern: Doppelbesteuerungsabkommen und Satzbestimmung

Miet- und Verkaufserträge einer Auslandsimmobilie werden grundsätzlich im Land der Immobilie besteuert. Die Schweiz berücksichtigt ausländisches Grundeigentum über die Doppelbesteuerungsabkommen in der Regel nur satzbestimmend. Das bedeutet: Wert und Erträge im Ausland werden hier nicht direkt besteuert, erhöhen aber Ihren persönlichen Steuersatz auf das übrige Einkommen und Vermögen. Wie genau Ihre Konstellation behandelt wird, hängt vom jeweiligen Abkommen ab. Einen Überblick zu geltenden Abkommen veröffentlicht die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV). Beauftragen Sie in jedem Fall eine auf internationales Steuerrecht spezialisierte Beratung.

Risiken erkennen und absichern

Fremde Rechtssysteme, Sprachbarrieren und undurchsichtige Eigentumsverhältnisse sind die grössten Gefahren beim Immobilienkauf im Ausland. Immer wieder tauchen Schwarzbauten ohne gültige Baubewilligung oder Grundstücke mit ungeklärten Lasten auf. Beauftragen Sie deshalb konsequent eine unabhängige, ortskundige Anwältin – niemals die der Verkäuferschaft –, lassen Sie das Grundbuch und alle Bewilligungen prüfen und unterschreiben Sie keinen Vorvertrag ohne rechtliche Freigabe. Das EDA veröffentlicht zu vielen Ländern zudem Länderinformationen, die einen ersten Überblick zu rechtlichen Rahmenbedingungen geben.

Alternative: rechtssicher in der Schweiz bauen

Wer die Sonne im Süden sucht, träumt oft von der Auslandsimmobilie – unterschätzt aber die rechtlichen, steuerlichen und sprachlichen Hürden. Für viele Anlegerinnen ist ein Neubau in der Schweiz die risikoärmere Wahl: rechtssicher, gut finanzierbar, exakt planbar und in CHF ohne Wechselkursrisiko. Ein winterfestes Ferienhaus als Kapitalanlage in einer Schweizer Alpen- oder Seeregion bietet stabile Nachfrage bei kalkulierbarem Aufwand. Wer die vollständige Kontrolle über Grundriss und Energiestandard schätzt, findet mit einem Holzhaus oder einem klassischen Fertighaus eine attraktive Alternative zur Auslandsimmobilie.