Amortisationsrechner 2026: Rate, Restschuld und Amortisationsplan

Sehen Sie, wie schnell Ihre Hypothek abbezahlt ist: Aus Hypothekarbetrag, Zins, Amortisationsrate und Sonderamortisation ermittelt der Rechner Ihre Monatsrate, die Restschuld nach der gewählten Laufzeit, die Gesamtlaufzeit und den vollständigen Amortisationsplan.

Ihre Hypothekardaten

Hypothekarbetrag: CHF 350’000

CHF 50'000CHF 1 Mio.

Hypothekarzins: 2,0 % p. a.

0,0 %5,5 %

Amortisationsrate: 2,5 % p. a.

1 %5 %

Sonderamortisation pro Jahr: CHF 0

CHF 0CHF 30'000

Laufzeit

Modellrechnung mit gleichbleibender Rate. Sonderamortisationen werden jeweils am Jahresende verrechnet; Gebühren und Steuereffekte bleiben unberücksichtigt. Ihr persönlicher Zins hängt von Belehnung und Tragbarkeit ab.

Ihre monatliche Rate*

CHF 1’313

Restschuld nach 10 Jahren LaufzeitCHF 253’225

Gesamtlaufzeit bis schuldenfrei30 Jahre

Zinsen bis Ende der LaufzeitCHF 60’725

Zinskosten gesamtCHF 113’268

Ihre Hypothek wäre nach rund 30 Jahren vollständig amortisiert.

Der grösste Hebel neben Zins und Amortisation ist der Hauspreis selbst: Vergleichen Sie Offerten geprüfter Anbieter, bevor Sie finanzieren.

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Amortisationsplan (erste 15 Jahre)

Jahr	Zinsen	Amortisation	Restschuld
1	CHF 6’919	CHF 8’831	CHF 341’169
2	CHF 6’741	CHF 9’009	CHF 332’160
3	CHF 6’559	CHF 9’191	CHF 322’970
4	CHF 6’374	CHF 9’376	CHF 313’593
5	CHF 6’185	CHF 9’565	CHF 304’028
6	CHF 5’991	CHF 9’759	CHF 294’269
7	CHF 5’794	CHF 9’956	CHF 284’314
8	CHF 5’594	CHF 10’156	CHF 274’157
9	CHF 5’389	CHF 10’361	CHF 263’796
10	CHF 5’179	CHF 10’571	CHF 253’225
11	CHF 4’966	CHF 10’784	CHF 242’441
12	CHF 4’748	CHF 11’002	CHF 231’440
13	CHF 4’526	CHF 11’224	CHF 220’216
14	CHF 4’300	CHF 11’450	CHF 208’766
15	CHF 4’069	CHF 11’681	CHF 197’084

Werte auf ganze Franken gerundet. Die Summe aus Zins und Amortisation ergibt Ihre konstante Jahresrate; Sonderamortisationen kommen am Jahresende hinzu.

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Amortisation verstehen: der Weg zur tieferen Belehnung

In der Schweiz teilt sich die Hypothek in zwei Teile. Die erste Hypothek bis rund zwei Drittel des Werts muss nicht zwingend zurückbezahlt werden; die zweite Hypothek dagegen amortisieren Sie planmässig, meist innerhalb von etwa 15 Jahren oder bis zur Pensionierung. Ihre Rate setzt sich aus Zins und Amortisation zusammen: Sinkt die Restschuld, sinkt der Zinsanteil, und der Amortisationsanteil an einer gleichbleibenden Rate wächst. Je höher Sie die Amortisationsrate wählen, desto rascher fällt die Belehnung.

Bewegen Sie im Rechner die Amortisationsrate und beobachten Sie die Gesamtlaufzeit: Bei nur 1 Prozent zieht sich die Rückzahlung über viele Jahrzehnte, bei 3 Prozent sind Sie deutlich schneller entschuldet. Ein zweiter Hebel ist die Sonderamortisation. Sie senkt die Restschuld direkt und spart Zins über die Restlaufzeit – bei Festhypotheken kann eine vorzeitige Rückzahlung aber eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Prüfen Sie ausserdem die indirekte Amortisation über die Säule 3a, die steuerlich oft vorteilhafter ist als die direkte Rückzahlung.

Die Restschuld als Schlüsselgrösse

Die tiefe Monatsrate ist nur die halbe Wahrheit. Entscheidend ist, welche Restschuld am Ende der Laufzeit bleibt, denn diese Summe erneuern Sie zu den dann gültigen Konditionen oder führen sie in eine SARON-Hypothek über. Eine hohe Restschuld bedeutet ein grösseres Zinsänderungsrisiko. Wer es begrenzen will, amortisiert stärker, verteilt die Hypothek auf gestaffelte Tranchen oder achtet auf die Tragbarkeit. Wie sich das Zinsniveau entwickelt, beobachtet die Schweizerische Nationalbank; neutrale Hinweise rund um Wohneigentum bietet der Hauseigentümerverband Schweiz. Wie sich das Ganze mit Eigenmitteln und Gesamtkosten verbindet, zeigt der Hypothekenrechner, die aktuellen Sätze finden Sie unter Hypothekarzinsen aktuell. Den ausführlichen Fahrplan liefert der Ratgeber Baufinanzierung 2026.

Für Fertighaus-Bauherrschaften kommt ein weiterer Aspekt hinzu: Erreicht das Haus einen Minergie-Standard, gewähren viele Banken eine vergünstigte Öko-Hypothek und senken so die durchschnittliche Zinslast. Wie sich Ihre Finanzierung insgesamt zusammensetzt, lesen Sie im Ratgeber zur Hypothek für den Hauskauf. Neutrale Grundlagen zur Wohneigentumsförderung veröffentlicht das Bundesamt für Wohnungswesen.

Weitere Rechner und Ratgeber

Hypothekenrechner

Monatsrate und Restschuld inklusive Eigenmittel ermitteln.

Hypothekarzinsen aktuell

Das aktuelle Zinsniveau 2026 für Ihre Hypothek im Blick.

Minergie-Förderung 2026

Kantonale Beiträge und die Öko-Hypothek im Überblick.

Häufige Fragen zum Amortisationsrechner

Antworten auf die häufigsten Fragen zu Amortisation, Sonderamortisation, Restschuld und Laufzeit bei der Hypothek in der Schweiz 2026.

Was bedeutet die Amortisationsrate und warum zählt sie so viel?

Die Amortisationsrate zeigt, welcher Anteil der Hypothek pro Jahr zurückbezahlt wird. In der Schweiz muss vor allem die zweite Hypothek amortisiert werden – meist innerhalb von rund 15 Jahren oder bis zur Pensionierung, sodass die Belehnung auf zwei Drittel des Werts sinkt. Eine höhere Rate erhöht Ihre monatliche Belastung, dafür sind Sie rascher entschuldet und zahlen insgesamt weniger Zins. Ob Sie direkt amortisieren oder indirekt über die Säule 3a, klären Sie am besten mit Bank und Steuerberatung.

Wie ermittelt der Rechner die Restschuld?

Der Rechner bildet Ihre Hypothek Monat für Monat ab: Aus Restschuld und monatlichem Zins ergibt sich der Zinsanteil, der Rest der Rate fliesst in die Amortisation und senkt die Restschuld. Zusätzliche Sonderamortisationen werden am Jahresende verrechnet. So sehen Sie genau, welche Restschuld nach 5, 10, 15 oder 20 Jahren bleibt und wie lange es bis zur vollständigen Rückzahlung dauert.

Lohnt sich eine Sonderamortisation?

In vielen Fällen ja. Jeder zusätzlich einbezahlte Franken senkt die Restschuld direkt und spart Zins über die gesamte Restlaufzeit. Beachten Sie aber die Schweizer Besonderheit: Weil Hypothekarzinsen und der Eigenmietwert die Steuer beeinflussen, ist ein hoher Amortisationsgrad nicht immer optimal – oft lohnt die indirekte Amortisation über die Säule 3a stärker. Rechnen Sie beide Wege durch, bevor Sie eine Festhypothek vorzeitig zurückzahlen, da hier eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen kann.

Was geschieht mit der Restschuld nach Ablauf der Festhypothek?

Läuft eine Festhypothek aus, wird die verbleibende Restschuld zu den dann gültigen Konditionen erneuert oder in eine SARON-Hypothek überführt. Deshalb ist die Restschuld neben der Monatsrate die wichtigste Kennzahl: Je tiefer sie liegt, desto kleiner ist Ihr Zinsänderungsrisiko. Wer es begrenzen will, amortisiert stärker, wählt eine längere Laufzeit oder verteilt die Hypothek auf mehrere Tranchen mit gestaffelten Laufzeiten.

Wie wirkt sich das Zinsmodell auf die Rechnung aus?

Festhypothek und SARON-Hypothek folgen demselben Prinzip aus Zins und Amortisation, unterscheiden sich aber im Zinssatz: Die Festhypothek bietet über die ganze Laufzeit einen fixen Satz und damit Planungssicherheit, während die SARON-Hypothek dem Geldmarkt folgt und schwankt. Für eine erste Orientierung tragen Sie hier Ihren erwarteten Satz ein – die verbindlichen Konditionen nennt Ihnen Ihre Bank oder Versicherung anhand von Tragbarkeit und Belehnung.

Ersetzt der Rechner eine Finanzierungsberatung?

Nein – er liefert eine realistische Orientierung für Ihre Planung. Ihr tatsächlicher Zins hängt von Belehnung, Einkommen, Objektwert und Tragbarkeit ab, und Details wie gestaffelte Tranchen oder Steuereffekte der Amortisation bildet das Modell nur vereinfacht ab. Nutzen Sie das Ergebnis, um vorbereitet ins Gespräch zu gehen und mehrere Offerten – von Bank, Versicherung und Pensionskasse – zu vergleichen.

Welche Laufzeit sollte ich 2026 für die Festhypothek wählen?

Bei Hypothekarzinsen um 1,5 bis 2,5 Prozent sichern sich 2026 viele Bauherrschaften eine mittlere bis lange Laufzeit, um Planungssicherheit zu gewinnen, während andere flexibel auf die SARON-Hypothek setzen. Häufig lohnt eine Aufteilung in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten, damit nie die gesamte Hypothek gleichzeitig zur Erneuerung ansteht. Der Rechner zeigt für jede gewählte Laufzeit die zugehörige Restschuld – so erkennen Sie sofort, wie viel Sicherheit die längere Bindung bringt.