Grundstück im Baurecht: der Baurecht-Ratgeber

Wie funktioniert ein Grundstück im Baurecht?

In der Schweiz spricht man vom selbstständigen und dauernden Baurecht. Das Prinzip ist einfach: Sie kaufen den Boden nicht, sondern erwerben das Recht, ihn über einen sehr langen Zeitraum – meist 30 bis 100 Jahre – zu nutzen und darauf ein Haus zu bauen. Das Gebäude gehört Ihnen, der Grund und Boden bleibt Eigentum des Baurechtsgebers. Für die Nutzung zahlen Sie einen jährlichen Baurechtszins. Das Baurecht wird als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen, ist vererbbar, verpfändbar und lässt sich wie eine Immobilie verkaufen.

Der grosse Vorteil liegt auf der Hand: Der oft sechsstellige Landkaufpreis entfällt. Gerade in teuren Regionen wird Bauland dadurch überhaupt erst erschwinglich, und Sie können Ihre verfügbaren Eigenmittel vollständig in den Hausbau stecken. Wie hoch die Grundstückspreise in Ihrer Region ausfallen, zeigt unsere Übersicht der Grundstückspreise 2026.

Baurechtszins: Rechenbeispiele für 2026

Der Baurechtszins wird als Prozentsatz des Landwerts festgelegt und jährlich gezahlt. 2026 liegen die Sätze meist zwischen 2,5 und 4 Prozent; Gemeinden und Stiftungen gewähren für Familien oder gemeinnützige Projekte teils vergünstigte Konditionen. Der Zins wird in der Regel periodisch, etwa alle fünf Jahre, an die Teuerung angepasst, häufig über den Landesindex der Konsumentenpreise.

Gemeinde und Stiftung als Baurechtsgeber

Die meisten Baurechtsgrundstücke stammen von Gemeinden und Bürgergemeinden, von Kirchgemeinden und Stiftungen sowie von Pensionskassen und Wohnbaugenossenschaften. Sie verfolgen damit häufig wohnungspolitische und gemeinnützige Ziele und vergeben bevorzugt an Familien mit Kindern oder für preisgünstiges Wohnen. Gemeinden nutzen das Baurecht zunehmend, um Bauland langfristig in öffentlicher Hand zu halten und dennoch bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. Angebote finden Sie über die Liegenschaftsverwaltungen der Gemeinden, über kirchliche Verwaltungen und gelegentlich über regionale Immobilienportale.

Vor der Unterschrift lohnt der Blick ins Detail: Achten Sie auf die Restlaufzeit, den vereinbarten Baurechtszins samt Anpassungsklausel, die Regelung zum Heimfall und die Höhe der Entschädigung am Ende der Laufzeit. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel juristisch prüfen. Wie Sie ein Grundstück grundsätzlich bewerten und die Lage einschätzen, erklärt unser Ratgeber Grundstück finden und bewerten.

Hausbau im Baurecht: darauf kommt es an

Ein Fertighaus eignet sich hervorragend für den Bau auf einem Baurechtsgrundstück, weil sich Kosten und Bauzeit gut planen lassen – wichtig, wenn keine Eigenmittel für den Landkauf gebunden werden. Für die Finanzierung verlangen Banken meist eine ausreichende Restlaufzeit des Baurechts, deutlich über die Hypothekarlaufzeit hinaus, und errichten eine Grundpfandverschreibung. Der Baurechtszins zählt dabei in der Tragbarkeitsrechnung wie eine laufende Belastung.

Rechtsgrundlage ist das Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 675 und 779 ff.. Es regelt unter anderem das Baurecht, den Heimfall und die Entschädigung für das Bauwerk. Einen allgemeinverständlichen Überblick zum Baurecht in der Schweiz bietet zudem die Wikipedia. Klären Sie Finanzierung und Vertragsbedingungen frühzeitig, dann steht dem Hausbau im Baurecht nichts im Weg.