Hypothek für den Hauskauf: so finanzieren Sie in der Schweiz

Eigenmittel, erste und zweite Hypothek: die Grundstruktur

In der Schweiz teilt sich der Kaufpreis in drei Blöcke. Mindestens 20 Prozent bringen Sie als Eigenmittel ein – davon wenigstens die Hälfte als «harte» Eigenmittel aus Erspartem, Wertschriften oder der Säule 3a. Die verbleibenden bis zu 80 Prozent finanziert die Bank über die Hypothek. Deren erster Teil, die erste Hypothek, deckt in der Regel bis zu 65 Prozent des Verkehrswerts und muss nicht zurückgezahlt werden. Der zweite Teil, die zweite Hypothek, schliesst die Lücke bis 80 Prozent – er ist teurer und wird planmässig amortisiert.

Neben den Eigenmitteln entscheidet die Tragbarkeit über die Zusage. Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 Prozent, addiert etwa 1 Prozent für Unterhalt und Nebenkosten sowie die Amortisation. Übersteigen diese kalkulatorischen Kosten einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens, gilt das Objekt als nicht tragbar – auch wenn die effektive Rate bezahlbar wäre. Rechnen Sie Ihr Vorhaben vorab durch und beachten Sie beim Wohneigentum auch den Eigenmietwert, der als Einkommen versteuert wird.

Amortisation und Zinsmodell wählen

Die zweite Hypothek amortisieren Sie üblicherweise innerhalb von rund 15 Jahren oder bis zur Pensionierung. Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Schuld direkt zurück; bei der indirekten Amortisation fliesst das Geld in die Säule 3a und wird erst am Ende verrechnet – das kann steuerlich vorteilhaft sein. Beim Zinsmodell wählen Sie zwischen einer planbaren Festhypothek und einer flexibleren, an den Geldmarkt gekoppelten SARON-Hypothek; oft lohnt eine Aufteilung in Tranchen.

Kapital aus der Pensionskasse lässt sich über die Wohneigentumsförderung (WEF) einsetzen – als Vorbezug oder Verpfändung, jeweils nur für selbst bewohntes Wohneigentum. Welche Beiträge Ihr Kanton für energieeffizientes Bauen ausrichtet, zeigt unser Ratgeber zu den Förderungen für den Hausbau sowie speziell zur Minergie-Förderung 2026. Passende Programme filtert der Förder-Finder in wenigen Schritten.

Fertighaus mit Festpreis: Vorteil für die Finanzierung

Für Fertighaus-Bauherrschaften ist der verbindliche Festpreis ein echter Pluspunkt: Bausumme und Bauzeit stehen früh fest, was der Bank die Kalkulation und Ihnen die Finanzierungszusage erleichtert. Erreicht das Haus zudem einen Minergie-Standard, kommen kantonale Förderbeiträge und mancherorts günstigere Hypothekenkonditionen infrage. Wer ein förderfähiges Fertighaus mit einer durchdachten Amortisation kombiniert, finanziert sein Eigenheim solider und planbarer als bei einem offenen Baubudget.