Mieten oder Kaufen/Bauen?

Mieten oder Kaufen: warum der Bauchentscheid selten der beste ist

„Miete ist zum Fenster hinausgeworfenes Geld“ – kaum ein Satz fällt beim Thema Wohnen häufiger und wird seltener hinterfragt. In Wahrheit gehört die Frage, ob sich Kaufen oder Mieten stärker lohnt, zu den kniffligsten Rechnungen im Privatleben. Sie hängt an einem guten Dutzend Stellschrauben: am Kaufpreis, an den Eigenmitteln, am Hypothekarzins, an der Amortisation, an der Miethöhe, an der erwarteten Mietsteigerung, an der Wertentwicklung der Liegenschaft – und daran, wie lange Sie überhaupt darin wohnen bleiben. Dieser Rechner nimmt Ihnen das Kopfrechnen ab und macht die Grössenordnung sichtbar, damit Sie mit Zahlen statt aus dem Bauch heraus entscheiden.

Im Zentrum des Vergleichs steht Fairness. Wer kauft, bindet Eigenmittel, zahlt eine Finanzierungsrate und baut über die Jahre Vermögen in Form der Liegenschaft auf – abzüglich der offenen Hypothek. Wer mietet, entrichtet eine Nettomiete, die üblicherweise unter der Käuferrate liegt. Damit der Vergleich ehrlich bleibt, geht das Modell davon aus, dass die Mietvariante diese Differenz nicht verkonsumiert, sondern konsequent anlegt – im Beispiel zu 5 Prozent Rendite pro Jahr, wie sie ein breit gestreutes Aktienportfolio langfristig erzielt hat. Zusätzlich investiert die Mietvariante jene Eigenmittel, die beim Kauf in die Liegenschaft geflossen wären. Erst dadurch wird aus „Mieten gegen Kaufen“ ein echter Vergleich Vermögen gegen Vermögen.

Das Break-even-Jahr: wann sich der Kauf auszahlt

Besonders aussagekräftig ist das Break-even-Jahr. In den ersten Jahren liegt im Modell oft die Mietvariante vorn: Beim Kauf ist viel Kapital gebunden, zu Beginn fliesst fast alles in den Zins, und die Liegenschaft legt erst langsam an Wert zu. Mit jedem Jahr aber sinkt die Hypothek, während der Wert steigt – bis sich die beiden Kurven in der Grafik kreuzen. Genau dieser Schnittpunkt ist das Break-even-Jahr: Ab hier hat sich der Kauf gegenüber Mieten-und-Anlegen ausgezahlt. Verschieben Sie die Regler und Sie sehen, wie stark sich der Punkt bewegt: Ein Prozentpunkt mehr Wertsteigerung oder eine kräftigere Mietsteigerung kann das Break-even um viele Jahre nach vorne holen.

Umgekehrt gilt: Bei sehr hohen Kaufpreisen im Verhältnis zur Vergleichsmiete, geringer Wertsteigerung und kurzem Zeithorizont kann Mieten-und-Anlegen überlegen bleiben – dann gibt es im gewählten Szenario kein Break-even. Das spricht nicht gegen das Eigenheim, sondern für ehrliches Rechnen. Wie sich die Finanzierungsseite im Detail verhält, zeigt der Hypothekenrechner, der Monatsrate, Zinsanteil und Restschuld Jahr für Jahr aufschlüsselt.

Was der Rechner nicht abbildet – und warum das zählt

Jedes Modell vereinfacht, und dieses tut es bewusst, um den Kern der Entscheidung klar zu zeigen. Nicht enthalten sind Rückstellungen für Unterhalt und Erneuerungen, die im Wohneigentum anfallen, ebenso wenig laufende Nebenkosten, der als Einkommen versteuerte Eigenmietwert oder die Handänderungssteuer im Detail. Auf der anderen Seite bildet das Modell auch nicht ab, dass Mieten das Risiko einer Kündigung wegen Eigenbedarf oder unerwartet steigender Mieten trägt. Und den ideellen Wert kann es nicht beziffern: die Sicherheit, im eigenen Haus zu wohnen, die Freiheit, es nach eigenen Vorstellungen zu gestalten, und die Unabhängigkeit von Entscheiden der Vermieterschaft. Diese Faktoren gehören ebenso in Ihre Abwägung wie die reinen Zahlen.

Nutzen Sie das Ergebnis deshalb als fundierte Orientierung, nicht als abschliessendes Urteil. Wer die aktuellen Rahmenbedingungen und Zinsentwicklungen vertiefen möchte, findet im Ratgeber Baufinanzierung 2026 den kompletten Fahrplan von den Eigenmitteln bis zur Amortisation. Langfristige Daten zur Preisentwicklung von Wohneigentum veröffentlicht das Bundesamt für Statistik.