Haus bauen mit wenig Eigenkapital: was in der Schweiz wirklich geht

Die 20-Prozent-Regel: warum es ganz ohne Eigenkapital nicht geht

In der Schweiz gilt eine feste Grösse: Wer Wohneigentum finanzieren will, bringt mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts als Eigenmittel ein. Entscheidend ist, dass wenigstens die Hälfte davon – also 10 Prozent des Kaufpreises – aus «harten» Eigenmitteln stammt. Dazu zählen Erspartes, Wertschriften oder Guthaben aus der Säule 3a. Die zweiten 10 Prozent dürfen Sie aus der Pensionskasse beisteuern, aus dieser Quelle allein lässt sich das Minimum jedoch nicht decken. Eine echte Finanzierung ohne Eigenkapital, wie sie im Ausland teils als Vollfinanzierung angeboten wird, existiert in der Schweiz nicht.

Neben den Eigenmitteln zählt die Tragbarkeit. Die Bank prüft nicht mit dem aktuellen Marktzins, sondern rechnet mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 Prozent, dazu etwa 1 Prozent des Immobilienwerts für Unterhalt und Nebenkosten sowie die Amortisation der zweiten Hypothek. Diese kalkulatorischen Kosten sollen höchstens einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Ist die Tragbarkeit nicht gegeben, lehnt die Bank ab – auch wenn Sie die tatsächliche Rate problemlos zahlen könnten. Rechnen Sie Ihr Vorhaben vorab durch: Der Finanzierungsrechner zeigt, wie sich Eigenmittel und Zins auf Ihre Belastung auswirken, und unter Hypothekarzinsen aktuell sehen Sie das aktuelle Zinsumfeld.

Säule 3a und Pensionskasse als Eigenmittel nutzen

Fehlt Ihnen Bargeld, lässt sich das Eigenkapital oft über die Vorsorge aufbauen oder ergänzen. Die gebundene Vorsorge der Säule 3a gilt als harte Eigenmittel und lässt sich vollständig einsetzen. Aus der zweiten Säule können Sie über die Wohneigentumsförderung (WEF) Kapital vorbeziehen oder verpfänden – jedoch nur für selbst bewohntes Wohneigentum. Ein Vorbezug schmälert Ihr Altersguthaben und wird gesondert besteuert; eine Verpfändung lässt das Guthaben bestehen, verlangt aber eine höhere Belehnung. Wägen Sie beide Wege sorgfältig ab. Mehr zum Aufbau von Eigenmitteln lesen Sie im Ratgeber Eigenleistung beim Hausbau.

Die Risiken ehrlich abwägen

Wer nur das Minimum an Eigenmitteln aufbringt, hat wenig Spielraum. Bei der Erneuerung der Hypothek können höhere Zinsen die Belastung rasch vergrössern – und die Tragbarkeit gerät ins Wanken. Ziehen Sie Pensionskassenkapital vor, entsteht eine Vorsorgelücke: Ihre spätere Rente sinkt, und im Todes- oder Invaliditätsfall fehlt Kapital. Fachleute empfehlen, diese Lücke etwa mit einer Risikoversicherung abzusichern. Je grösser der Anteil echter Eigenmittel, desto stabiler steht Ihre Finanzierung – und desto entspannter überstehen Sie Zinssprünge.

Ein sinnvoller Hebel bleibt der energetische Standard: Erreicht Ihr Haus ein Minergie-Label, winken kantonale Förderbeiträge und mancherorts günstigere Hypothekenkonditionen. Welche Beiträge in Ihrem Kanton möglich sind, zeigt Das Gebäudeprogramm. Weil der beste Zins wenig bringt, wenn der Hauspreis zu hoch ist, lohnt der Vergleich mehrerer Fertighaus-Anbieter mit verbindlichem Festpreis. Wie sich die Hypothekarzinsen entwickeln, lässt sich anhand der Daten der Schweizerischen Nationalbank verfolgen, und neutrale Hinweise rund um Wohneigentum liefert der Hauseigentümerverband Schweiz.